A prescindere dalla tipologia di garanzia fornita alla banca, il credito fondiario, nella pratica contrattuale, assume le caratteristiche di mutuo indicato come diretto. Beneficiarie dei finanziamenti immobiliari sono le categorie più disparate e si va dai soggetti costituiti dalle imprese di costruzione, dalle cooperative edilizie, dalle società di ogni tipo, agli enti ed ai singoli privati (professionisti, lavoratori dipendenti e autonomi, artigiani, agricoltori, ecc.).

Quando il finanziamento è concesso alla clientela imprese, rappresenta una fonte di finanziamento a scadenza prolungata, diretta alla realizzazione di progetti aziendali di investimento, ossia al potenziamento delle immobilizzazioni, anche se non dobbiamo trascurare la possibilità che lo strumento venga adoperato per finanziare programmi di rientro e di ristrutturazione di consistenti posizioni debitorie a breve termine.

Per la clientela famiglie è spesso considerato come prestito finalizzato per l’acquisto, l’ammodernamento o la ristrutturazione di unità immobiliari. Per questo segmento i mutui hanno avuto un notevole incremento come facilitazione all’accesso alla proprietà immobiliare, tanto che le banche si sono impegnate nella formulazione di offerte articolate con l’applicazione di tassi di interesse diversi e di modalità di rimborso facilitate.

Sempre nel caso di mutui concessi alla clientela famiglie, la garanzia richiesta dalle banche è esclusivamente di tipo ipotecario e di primo grado, relativa non soltanto ad immobili già costruiti, ma anche per immobili in via di costruzione, per i quali l’ipoteca viene accesa sul diritto di superficie dal quale si estende automaticamente ai manufatti che vengono eretti sul suolo. Nel caso in cui il mutuo è acceso da un costruttore o da una cooperativa edilizia, può essere chiesto un frazionamento dell’ipoteca in quote per ogni singola unità immobiliare, con l’accollo della relativa porzione di mutuo da parte di ciascun acquirente o socio assegnatario.

Prescindendo dalla tipologia di clientela, la caratteristica del mutuo, che presenta una durata media contrattuale tra i 10 ed i 15 anni, è quella di un’erogazione in un’unica soluzione ed il rimborso da parte del mutuatario secondo un piano di ammortamento che stabilisce la periodicità e l’entità delle rate. Infatti si può avere un rimborso con pagamento di rate periodiche posticipate (da mensili ad annuali) che possono essere costanti (con quota capitale crescente e quota interessi decrescente) nel caso di mutui a tasso fisso, oppure decrescenti (con quota capitale costante e quota interessi decrescente), od anche costanti per un primo periodo di tempo e poi crescenti, ecc..

In verità non esistono regole e i piani di ammortamento possono essere modulati sulle specifiche convenienze dell’utenza, ovviamente coordinate con le economie di gestione della banca ed i rischi connessi alle diverse strutturazioni possibili. Una prima scelta che si pone è quella fra una forma a tasso fisso ed una a tasso variabile. Appare evidente che si tratta di una scelta che incide sulla durata del prestito, sulla sua entità e sulla possibile modulazione delle rate che potranno essere costanti soltanto a condizione di prevedere una continua ridefinizione della durata temporale del prestito, nel senso che qualora i tassi salgano il prestito assumerà una durata maggiore, mentre i pagamenti termineranno prima qualora il tasso scenda.

Determinanti in queste scelte sono le eventuali previsioni od attese in ordine all’andamento dei tassi di interesse, campo nel quale esistono evidenti asimmetrie informative fra la posizione dei clienti e quella delle banche. Queste ultime tenderanno, in periodi di tassi calanti a concedere mutui a tasso fisso, al fine di chiudere il rendimento di una parte dei propri impieghi e nella fattispecie di quelli a più lungo termine, a condizioni che resteranno più vantaggiose rispetto a quelle che si determineranno durante l’arco temporale oggetto di valutazione. E intuitivo che ragionamenti con motivazioni opposte, saranno condotti nel caso di prospettive di tassi crescenti, che imporranno un impegno in direzione di mutui a tasso variabile, la cui maggiore redditività sarà data dalla scelta di un parametro adeguato, in grado di riflettere ed eventualmente accentuare le possibili variazioni al rialzo. In questo caso, per la banca non sarà sufficiente individuare un parametro di variabilità, ma sarà opportuno scegliere quello che, a parità di condizioni, risulta più-sensibile alle variazioni del mercato e dunque permette di applicare un incremento di tasso più elevato rispetto alla tendenza in atto.

Per il pagamento delle rate il mutuatario, in prossimità della scadenza, riceve un avviso di pagamento; se la banca presso la quale viene effettuato il versamento risulta incaricata (secondo quanto riportato sull’avviso di pagamento), la quietanza ha valore liberatorio a tutti gli effetti. Si badi bene che molto spesso il pagamento avviene con addebito della rata in conto corrente, a seguito di un ordine di bonifico permanente a favore dell’istituto erogante. In questi casi può anche accadere che l’avviso di pagamento non venga rilasciato e il cliente non può certo esimersi dall’effettuare il pagamento. Per quanto riguarda lo sviluppo del finanziamento, il rapporto tra la banca ed il cliente resta unico, ma in esso è comunque possibile individuare alcune fasi specifiche, in cui emerge l’interesse dell’intermediario nel valutare aspetti ed elementi con effetti sul generale buon esito dell’operazione.

I momenti significativi necessari alla strutturazione del rapporto con la banca, in sintesi, comportano che, dopo la presentazione della richiesta di mutuo secondo la specifica documentazione predisposta dalla banca e la fornitura di una serie di informazioni di dettaglio si dia luogo alle seguenti fasi tecniche:

• un’istruttoria tecnica finalizzata a determinare il valore dell’immobile da dare in garanzia, nonché la situazione economico-patrimoniale del richiedente, con la predisposizione di una relazione di stima;

• un’istruttoria lesale diretta a controllare la provenienza e la libertà da ulteriori gravami sull’immobile, soprattutto se non sono ammesse ipoteche di grado successivo al primo; in particolare per la banca è opportuno controllare se, esistendo precedenti iscrizioni di ipoteca, diritti o privilegi reali (tra i quali anche quelli fiscali per crediti dell’erario di qualsiasi natura), oppure altri gravami, questi possano essere cancellati con l’utilizzo di parte del finanziamento ottenuto, permettendo alla banca erogante di iscrivere la propria ipoteca con grado pari al primo. In questo caso la banca può avere interesse ad incrementare l’importo del mutuo concesso dell’ammontare del deposito cauzionale necessario per cancellare precedenti ipoteche;

• stipula del contratto di mutuo in cui vengono fissate le condizioni contrattuali (tasso di interesse, possibilità di estinzione anticipata, oneri a carico del cliente, piano di ammortamento, ecc.) e viene iscritta ipoteca a favore della banca;

• stipula dell’atto di erogazione e quietanza in un’unica soluzione o a stadi di avanzamento, secondo quanto fissato nel contratto. Va sottolineato che questa fase e la precedente, possono di frequente comparire insieme, attraverso la predisposizione di un contratto unico. In questa circostanza, avvenuta la stipula, la somma erogata viene lasciata in cauzione alla banca e verrà svincolata, non appena sarà accertata la libertà dell’immobile e saranno eseguiti gli adempimenti previsti dal contratto. Tali fasi assumono una notevole rilevanza per il cliente, tanto che la rapidità del loro esplicarsi diviene spesso un elemento di marketing tra le diverse banche, molte delle quali nel pubblicizzare le proprie offerte, non solo segnalano le condizioni economiche sulla base delle quali verrà strutturata la relazione di prestito, ma soprattutto le componenti di tipo tecnico e temporale che garantiscono una più rapida fruibilità del finanziamento.

Quanto al costo effettivo dell’operazione, occorre precisare che dalle fasi riportate e dall’iter di erogazione, vengono a determinarsi dei costi, alcuni dei quali dovranno essere comunque sostenuti dal cliente anche nel caso in cui non venga più dato corso al finanziamento. In particolare sono a carico del richiedente le spese per la trattazione dell’operazione e la stipula degli atti relativi, le spese di istruttoria e per l’esame legale della pratica. L’entità di queste spese sarà diversa a seconda del criterio di determinazione prescelto dalla banca, potendo essere o in misura fissa, oppure in percentuale dell’ammontare del finanziamento.

Share.

Leave A Reply

Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.